Les 10 étapes incontournables de la nouvelle procédure de saisie immobilière issue de l’ordonnance du 21 avril 2006 et de son décret d’application du 27 juillet 2006, lequel est entré en vigueur le 1er janvier 2007.

La SCP BERLINER DUTERTRE est en mesure de vous représenter devant le tribunal de grande instance de NICE à chacune des étapes de cette procédure.

1 – Le commandement de payer valant saisie immobilière

• Si la saisie porte sur plusieurs immeubles, il est établi un commandement par ressort de conservation des hypothèques.

• Si l’immeuble saisi est un bien commun, le commandement (de même que les autres actes de la procédure) est signifié aux deux époux. Si l’immeuble appartient en propre au saisi mais qu’il constitue la résidence de la famille, il est dénoncé le premier jour ouvrable suivant à son conjoint.

• Nouvelle mentions apportées par la réforme (article 15 du décret du 27 Juillet 2006) :

– Sommation de payer dans un délai de huit jours (un mois lorsque le saisi s’est porté caution des dettes d’un tiers en apportant en garanti son bien immobilier)
– Indication de la possibilité de vente amiable à condition d’y être autorisé par le juge de l’exécution
– Sommation d’indiquer si le bien est loué et à qui
– Indication qu’un huissier de justice peut pénétrer dans les lieux afin d’établir un procès verbal de description,
– Indication du JEX territorialement compétent pour connaître de la procédure et de ses contestations

• Suppression de l’exigence d’un pouvoir spécial

• Lorsque l’immeuble fait l’objet d’un droit de suite et qu’il se trouve entre les mains d’un tiers détenteur, le commandement de payer valant saisie lui est alors signifié. Le débiteur principal en est averti dans un commandement de payer.

2 – Le procès-verbal de description des lieux

• Établi par huissier de justice à l’expiration d’un délai de huit jours suivant la signification du commandement.
• Application des articles 20 et 21 de la loi du 9 juillet 1991.

3 – La publication du commandement valant saisie

• Elle doit être faite dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.
• Elle rend opposable la saisie aux tiers.
• Elle marque le point de départ d’un délai de deux ans pour que soit fait mention en marge de cette publication d’un jugement constatant la vente du bien saisi.

4 – L’assignation devant le JEX à l’audience d’orientation

• Elle est délivrée au débiteur saisi dans les deux mois suivant la publication du commandement.
• Elle marque le point de départ d’un délai de trois jours imparti au créancier poursuivant pour déposer le cahier des conditions de vente au greffe du JEX.
• Elle fait courir également un délai de cinq jour pour dénoncer aux créanciers inscrits le commandement valant saisie. Cette dénonciation vaut assignation à comparaître à l’audience d’orientation et impartit aux créanciers inscrits un délai de deux mois pour déclarer, par acte d’avocat, leurs créances.

5 – L’audience d’orientation

• Le JEX vérifie que les conditions propres à la mise en œuvre de la mesure sont réunies.
• Il statue sur les éventuelles contestation et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
• Le jugement d’orientation est susceptible d’appel dans le délai de quinze jours.

6 – La vente amiable autorisée par le JEX

• La décision d’autorisation de vente amiable suspend la procédure.
• Le JEX fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre mois.
• À l’audience de rappel et si la vente a eu lieu, l’acte de vente, dressé par notaire, est soumis à l’approbation du JEX. Si la vente n’a pas eu lieu, le JEX peut accorder sous certaines conditions un délai supplémentaire de trois mois ou ordonner la vente forcée.
• Le JEX qui constate la vente ordonne la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège et le jugement ainsi rendu est publié à la conservation de hypothèques.

7 – La vente forcée ordonnée par le JEX

• Le JEX qui ordonne la vente forcée fixe la date de l’audience d’adjudication (entre le deuxième et le quatrième mois suivant sa décision) et détermine les modalités de visite de l’immeuble.
• La vente forcée est annoncée deux mois au plus tôt et un mois au plus tard avant l’audience d’adjudication, par le biais de deux avis : un avis complet affiché au tribunal et publié dans un journal d’annonce légal et un avis simplifié apposé à l’entrée (ou à défaut en limite) de l’immeuble saisi et publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale. A noter que la publicité peut faire l’objet d’un aménagement judiciaire.
• À l’audience d’adjudication, si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie.
• Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat, qui ne peut être porteur que d’un seul mandat. Elles sont arrêtées lorsque trois minutes se sont écoulées depuis la dernière enchère, chaque minute étant marquée par un signal sonore ou visuel. L’avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer au greffe l’identité de son mandant. L’adjudication ne peut donner lieu à déclaration de command.
• À défaut d’enchère, le créancier poursuivant est déclaré d’office adjudicataire pour le montant de la mise à prix.
• Faute de consignation du prix dans le délai de deux mois suivant l’adjudication définitive, la vente est résolue de plein droit et il y lieu de procéder à une réitération des enchères

8 – Le jugement d’adjudication

• Il est notifié par le greffe au créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits ainsi qu’à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision.
• Il est insusceptible d’appel sauf s’il statue sur une contestation (appel possible dans les 15 jours).
• Il constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

9 – Le titre de vente

• Il consiste dans l’expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire à la suite de laquelle est transcrit le jugement d’adjudication.
• Il est délivré par le greffe à l’adjudicataire et une copie est adressée au débiteur et au créancier poursuivant.
• Il est publié au bureau des hypothèques à la diligence de l’adjudicataire ou, à défaut, du créancier poursuivant.

10 – La surenchère

• Dans les quinze jours suivant l’adjudication, toute personne peut faire une surenchère du 1/10ème au moins du prix principal de la vente.
• Elle est formée par acte d’avocat déposé au greffe du JEX et vaut fixation d’une audience de surenchère.
• La déclaration de surenchère est dénoncée par acte d’Huissier au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi.

Texte reproduit à partir du lien suivant de l’Ecole nationale de procédure

Les textes essentiels

Ordonnance n°2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière

Décret n° 2009-160 du 12 février 2009 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2008-1345 du 18 décembre 2008 portant réforme du droit des entreprises en difficulté et modifiant les procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d’un immeuble

Décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d’un immeuble

Circulaire relative à la réforme de la saisie immobilière